为帮助古田县物管小区的业主更清晰地了解物业服务中的权利、义务与常见问题的解决途径，促进和谐社区建设，古田县住房和城乡建设局搜集整理近几年常见问题诉求，特制作《物业服务常见问题解答》专栏，定期在古田发布及古田县人民政府网站更新。希望通过这份解答，能增进业主对物业服务工作的理解，有效维护自身合法权益。感谢您对住建工作的理解和支持！

　　接到报修后，物业人员须第一时间赶赴现场。其首要任务是采取紧急措施控制事态，防止损失扩大，并详细勘查、记录漏水现状与位置。随后，应根据漏水成因，明确责任归属，并组织涉事业主进行沟通协商，就维修与赔偿方案促成共识。具体处理流程通常分为以下三种情形（附流程图）：

　　1.楼上业主专有部位问题：如果漏水是由于楼上住户的装修不当（如防水层被破坏）、管道老化或破裂（室内的自来水管、下水管）、使用不当（忘关水龙头）等原因造成，那么责任主体是楼上业主，楼上业主需要负责维修并赔偿楼下业主的损失。

　　2.公共部位问题：如果漏水源于公共管道（如主管道）、屋顶、外墙等共用部位，物业有责任进行维修，若需产生费用，通常按规定申请使用住宅专项维修资金。物业未履行维护、管理公共部位的职责，则责任主体是物业，应由物业负责赔偿楼下业主的损失。

　　3.房屋质量问题：若房屋仍在保修期内（屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年；给排水管道保修期限为2年），且漏水被证实是由开发商施工质量（如防水层失效）所致，责任主体则是开发商，应由开发商负责维修并并赔偿楼下业主的损失。

　　根据《福建省物业管理条例》第三十四条“…前期物业服务合同期满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务企业决定的，物业服务企业继续提供物业服务的，前期物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。…”，前期物业服务合同期满后，如业主未依法作出续聘或者另聘物业服务企业决定的，物业服务企业继续提供服务的，前期物业服务合同继续有效。

　　业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”，选聘和解聘物业服务企业由小区业主共同决定，业主决定重新选聘物业服务企业、确定物业服务收费标准的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，由业主委员会代表全体业主与选定的物业服务企业，参照当年物业服务市场价格行情签订物业服务合同。